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            0371-60191788 河南省鄭州市CBD商務內環奧園國際14號樓2單元16層

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            南京孝陵衛地區房地產可行性報告
            來源:本站  發布日期:2016-3-9  點擊次數:2184
            南京孝陵衛地區房地產可行性報告
            南京孝陵衛地區房地產可行性報告
            目錄
            第一部分:項目分析
            一.項目簡介
            二.項目SWOT分析
            三.項目規劃設計方案評析
            四.項目綜合評價及項目發展策略
            第二部分:市場分析
            一、南京市總體社會及經濟發展狀況
            二、房地產總體市場現狀及走勢分析
            三、市場需求分析
            四、競爭市場調研與分析部分
            第三部分 法律風險分析
            一、土地出讓條件
            二、項目的風險點、風險可能性預測及控制風險的手段
            三、總體評價
            第四部分:投資估算與融資方案
            4.1投資估算
            4.1.1投資估算相關說明
            4.1.2分項成本估算
            4.1.3總成本估算
            4.1.4單位成本
            4.1.5銷售收入估算
            4.1.6稅務分析
            4.1.7項目資金預測
            4.1.8現金流量表
            4.1.9自有資金的核算
            4.2融資方案
            4.2.1項目融資主體
            4.2.2項目資金來源
            4.2.3融資方案分析
            4.2.4投資使用計劃
            4.2.5借款償還計劃
            第五部分:項目整體定位
            一.整體定位原則
            二.項目整體定位
            三.形象定位
            四.產品定位
            五.規劃建議
            六.建筑
            七.戶型
            八.園林建議
            九.室內設計建議
            十.配套建議
            第六部分:不確定性分析
            6.1盈虧平衡分析
            6.2敏感性分析
            6.2.1變動因素一成本變動
            6.2.2變動因素二售價變動
            6.2.3變動因素一容積率變動
            6.3風險分析
            6.3.1風險因素的識別和評估
            6.3.2風險防范對策
            第七部分:綜合評價
            7.1社會評價(定性)
            7.2環境評價(影響及對策)
            7.3公司資源匹配分析
            第八部分:研究結論與建議
            8.1結論
            8.2建議
            附件:
            1、《南京城市發展與住宅市場研究報告》
            2、《南京土地招投標市場研究報告》
            3、《聚寶山項目提交政府答疑的問題》 A、 第一部分 項目分析
            一、宗地位置
            ¨ 一環線內側、主城與仙西新市區結合部。宗地位于南京主城東北、一環線(繞城公路)內側,是聯系老城區和仙西新市區的紐帶,距新市區“仙林大學城”4公里,距玄武湖——新莊立交5公里,距新街口CBD和湖南路商業中心分別為10公里和8公里,明年5月玄武湖隧道開通后,宗地至老城區中心僅10分鐘車程。
            ¨ 聚寶山與紫金山之間。項目北靠聚寶山,南側緊臨南京最負盛名的風景區——紫金山(又名鐘山)。
            ¨ 距南京經濟技術開發區3公里。南京經濟技術開發區為國家級開發區,2001年實現GDP60億元、技工貿總收入205億元、實際利用外資1億美元,主要經濟指標在國家級開發區中排名16-18位。二環線
            一環線
            圖1-1 宗地區位
            、宗地現狀
            1、四至范圍
            宗地北靠聚寶山,南至寧鎮公路(312國道),東起一環線——繞城公路,西至滬寧鐵路和寧棲公路。
            聚寶山
            寧棲公路
            宗 地
            繞城公路
            車速可達110公里/小時
            寧棲公路
            滬寧鐵路
            寧鎮公路
            車速可達80公里/小時
            圖1-2 宗地四至范圍
            2、宗地形狀
            宗地東西長、南北窄、北側內凹,形狀酷似元寶。
            表1-1 宗地面積指標
            指標總用地代征道路與綠化用地配套學校用地凈用地
            長(米)14002000——1200
            寬(米)45050-100——400
            面積(平米)645208.5
            合968畝13313215000497076.5
            合746畝
            圖1-3 宗地形狀及尺寸
            3、宗地標高
            宗地內由西向東,地勢升高
            約2m
            最低點25m
            400m
            代征道路
            代征綠地
            1200m
            1400m
            450m
            坡度15度
            坡度10度
            垂直坡度,與地面最大高差50米
            (1)宗地內部東高西低
            ¨ 宗地標高25-57米,東高西低,最大高差32米,綜合坡度2度。
            ¨ 按標高31米以下、31-40米、40米以上將宗地劃分為3個區域,其中,40米以上區域占總用地面積的近一半,31米以下和31-40米區域各占四分之一左右。
            最高點57m
            圖1-4宗地內部高差
            宗地內局部高低落差
            (2)宗地標高低于周邊用地
            ¨ 東部顯著低于繞城公路,最大高差12米左右。
            ¨ 西部與滬寧鐵路基本持平,局部低于滬寧鐵路2米。
            ¨ 南部局部區域低于寧鎮公路,最大高差6米左右。
            ¨ 北部的聚寶山西峰標高125米,東峰標高100米,從宗地北部開始起坡,逐步升高。
            55m
            90m
            10m
            25m
            宗地地面
            聚寶山
            鐵路
            繞城公路
            圖1-5 宗地與周邊高差剖面圖(東西向)
            寧鎮公路
            標高36~49m
            聚寶山
            標高35~125m
            圖1-6 宗地與周邊高差剖面圖(南北向東側)
            )
            鐵路
            繞城公路
            寧鎮公路
            宗地地面
            55m
            12m
            聚寶山
            繞城公路
            標高50~55m
            滬寧鐵路
            標高36~49m
            廢棄的
            采石場
            圖1-7宗地與周邊高差剖面圖(南北向西側)
            )
            鐵路
            繞城公路
            寧鎮公路
            宗地地面
            90m
            22m
            聚寶山
            宗地
            標高25~57m
            圖1-8宗地與周邊高差
            4、地塊現狀
            地塊現狀以農田、植被、居民住宅、工廠和貨運、汽車及汽車設備市場為主,其中,農田和植被占總用地面積的近一半。
            圖1-9 宗地土地利用現狀
            (1)工廠與市場
            主要工廠與市場共計12家,占地總面積15萬平米,大部分仍在生產運營,其中3家有輕微空氣污染,沒有地下污染,待拆遷后污染將自動消除。
            表1-2 工廠基本情況
            名稱經營業務運營狀況環境污染情況
            源寶化工公司輪胎裝配在運營無
            利達服裝公司服裝生產在運營無
            添喜化工洗滌劑在運營輕度空氣污染
            光英爐業鍋爐生產在運營輕度空氣污染
            包裝容器廠包裝材料在運營無
            金屬配件廠金屬配件在運營無
            野馬電聲樂器廠電聲樂器在運營無
            金陵特種電纜廠電纜在運營無
            屠宰廠屠宰在運營輕度空氣污染
            宏大設備市場汽車設備銷售在運營無
            東風汽車汽車銷售在運營無
            玄武湖貨運市場貨車停車場在運營無
            (2)居民
            居民隸屬岔路口村,分“西楊坊”和“東楊坊”2個村民小組,共有居民約400戶、1200人,住宅建筑面積約8萬平米。
            (3)農田
            農田與山體植被面積約20萬平米,其中,苗圃2萬平米,葡萄園2000平米。
            (4)樹木
            宗地內主要樹木有水杉、梧桐、楓楊、櫸木等,其中道路沿線以水杉和梧桐為主,東北部靠近用地北界有500平米竹林,保留價值較大。
            圖1-10 宗地主要樹木分布
            (5)水塘
            ¨ 宗地內有水塘20多個,規模普遍較小,其中,500平米以上的3個,最大的1000平米。
            ¨ 大部分水塘用作農田灌溉,水面被浮萍覆蓋,其中1座為魚塘,占地1000平米,水質良好。
            圖1-11 宗地地表水分布
            (6)高壓線
            ¨ 現狀有2條110KV二回高壓線從宗地內部穿過。
            ¨ 根據規劃,宗地西側100米處將建設220KV變電站,宗地內部將只有1條110KV二回高壓線從西側用地邊界穿過,且大部分在代征綠化帶內,對凈用地基本無影響。
            圖1-12 宗地高壓線走向
            5、拆遷
            北側聚寶山山凹及西側農場山腳下2塊地列入宗地代拆遷范圍,拆遷土地總面積1445畝,房屋總面積22.4萬平米,居民693戶、工企單位48家,需安置勞動力268人,保養人員148人。其中,
            ¨ 宗地拆遷面積968畝(含代征道路與綠化用地),占拆遷總面積的67%,拆遷居民400戶。
            ¨ 代拆遷范圍面積477畝,占拆遷總面積的33%,拆遷居民近300戶。
            宗 地
            圖1-13 宗地拆遷范圍
            三、周邊道路及出行方式
            1、道路
            對外聯系道路主要有繞城公路、寧鎮公路、寧棲公路和岔仙公路4條,其中:
            ¨ 寧鎮公路:既是城市東西向主干道,又發揮城市對外交通聯系的功能,是宗地與老城區聯系的主要通道,時速可達80公里/小時,在新莊立交可通過多條干道通往老城區,明年5月玄武湖隧道開通后,從宗地經寧鎮公路、玄武湖隧道至老城區——新模范馬路僅10分鐘車程,并且可以通過新模范馬路、城西干道等快速路連接城市西部地區。
            ¨ 繞城公路:時速可達110公里/小時,通過柳塘、馬群、八百戶、雙龍街和花神廟等立交通往主城各個區域。
            ¨ 寧棲公路:通往堯化門、棲霞山,規劃拓寬為34米。
            ¨ 岔仙公路:通往亞東(仙林大學城),規劃拓寬為33米。
            表1-3 宗地周邊現狀與規劃道路一覽
            名稱級別寬度(m)車道速度(公里/小時)交通流量
            (輛/日)路面
            繞城公路全封閉快速路50雙向8車道11015000瀝青
            寧鎮公路一級國道48雙向8車道8020000混凝土
            寧棲公路現狀公路8————10000水泥
            規劃交通性主干道34雙向6車道——————
            岔仙公路現狀公路6————————
            規劃交通性主干道33雙向6車道——————
            出入口
            寧鎮公路
            時速可達80公里/小時
            圖1-14 宗地現狀道路
            圖1-15 宗地周邊道路規劃
            2、公共交通
            宗地周邊公共交通發達,目前有6條公交線路,其中50路由宗地內部穿過,平均每條線路10-15分鐘一班,晚上最后一班8:40結束。
            表1-4 公交線路基本情況
            公交線路通行區間通行時間班次間隔
            71W南京站-堯化門-新港開發區5:30-20:3010分鐘
            309W南京站-岔路口-馬群-麒麟門-悅民路6:30-20:0015-20分鐘
            70W丹鳳街-亞東(仙西)6:10-20:405分鐘
            50W南京站-仙鶴門-亞東(仙西)6:30-20:0015分鐘
            南湯線南京站-岔路口-仙鶴門-麒麟門-湯山5:00-17:3020分鐘
            南上線南京站-堯化門-棲霞山-龍潭-上壩6:50-18:3020分鐘
            3、軌道交通規劃
            規劃地鐵4號線沿寧鎮公路從宗地南側穿過,根據南京軌道交通建設時間安排,預計將在2010年以后開工建設。
            圖1-16 宗地周邊軌道交通規劃
            四、周邊3公里社區配套
            項目周邊住宅稀少,開發成熟度低,現有配套設施不足:
            ¨ 宗地周邊社區配套集中分布在“堯化門”、“花園路”和“規劃的仙西新市區中心”,最近的“堯化門”距宗地2公里,2公里之內除“紫東小學”和“紫東中學”(宗地內現有居民的子女在這2個學校上學)以外,基本沒有其它社區配套設施。本項目規模大,除政府規定必須配建學校和幼兒園之外,參照“萬科四季花城”開發模式,完全可以通過自建配套的方式解決其它日常生活配套問題。
            ¨ 項目與市中心以及周邊主要配套區——“堯化門”、“花園路”和“規劃的仙西新市區中心”之間交通發達,車程在5-10分鐘左右,可以解決大型和高檔次的生活配套服務問題。
            ¨ 仙西新市區中心規劃有大型休閑廣場、圖書館、展覽館、醫院、體育場館、文化藝術中心、青少年宮、商業娛樂設施等配套服務,政府計劃在3-5年內建成。
            圖1-17 社區配套分布圖
            圖1-18 堯化門主要社區配套分布圖
            規劃仙西
            新市區中心
            花園路
            堯化門
            圖1-19 花園路主要社區配套分布圖
            圖1-20 仙西新市區中心規劃圖
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